Les deux sociétés ont interopéré leurs banques de données exclusives, créées il y a plus de 20 ans, qui portent respectivement sur l’état du parc immobilier tertiaire existant et sur les dynamiques du marché immobilier résidentiel.
- Les données de LA PLACE DE L’IMMOBILIER ont permis d’identifier les communes possédant des immeubles de bureaux obsolescents ou vacants de manière structurelle.
- Celles d’ADEQUATION ont éclairé les dynamiques résidentielles récentes : rythme de construction neuve communale et réponse aux besoins, existence et importance de l’activité en promotion immobilière, valeurs de marché en neuf.
Cette analyse croisée a fait ressortir les territoires présentant les plus forts potentiels de transformation de l’offre de bureaux en logement.
Méthodologie
L’analyse a été réalisée en croisant, sur les territoires de la Métropole de Lyon (67 communes) et du Grand Paris (150 communes) des données portant à la fois sur les marchés immobiliers résidentiels (leur activité récente et leur « potentiel ») et sur le parc immobilier tertiaire de bureau existant (sur son « état »), pour aboutir à un indice de potentiel de transformation, noté de 1 à 10 (le plus élevé correspondant aux potentiels les plus élevés).
Ont notamment été pris en compte les volumes de construction neuve des années passées en immobilier résidentiel, rapportés aux poids démographiques de chaque commune et exprimés en rythmes de construction, l’activité en promotion immobilière et les valeurs de marché réelles pratiquées. L’ensemble de ces critères ont permis d’aboutir à un premier indice d’intensité des besoins en logements et de capacité du marché à y répondre favorablement.
En matière de bureau a été défini un indice de vacance et d’obsolescence, toujours à la commune, tenant compte de l’existence (et de l’importance) du parc tertiaire et de la vacance – durable (depuis plus de 24 mois) – observée sur des immeubles d’un seul tenant, pour des surfaces supérieures à 2.000 m².
Le croisement de ces deux indices distincts, élaborés par les équipes datas de LA PLACE DE L’IMMOBILIER et d’ADEQUATION ont donc permis au final de définir un indice de potentiel de transformation, avec une échelle propre à chaque territoire.
Principaux résultats
En région parisienne, les données objectivent, en les précisant, l’intuition des acteurs du territoire : il existe un potentiel important dans les communes de première couronne en perte d’attractivité tertiaire : Nanterre, Suresnes, Courbevoie, mais aussi Saint-Denis, Clichy et Saint-Ouen notamment. À l’inverse, les quartiers centraux parisiens offrent des opportunités nettement plus rares, l’attractivité forte et la faible vacance rendant le parc tertiaire existant moins propice au changement de destination.
Dans la région lyonnaise, les potentiels sont centrés majoritairement sur l’Est lyonnais (Décines-Charpieu, Saint-Priest, Rillieux-la-Pape). Des opportunités de transformation d’actifs tertiaires en logements existent également sur le cœur de la métropole, en particulier à Villeurbanne et dans une moindre mesure dans les 3ème, 7ème et 8ème arrondissements de Lyon.
En volume, les opportunités sont naturellement plus nombreuses sur la région Ile-de-France, dont le parc tertiaire est 6 à 7 fois plus important que celui de l’agglomération lyonnaise (44 millions de m², contre un peu moins de 7 millions), même s’il est globalement moins vieillissant.
Une information utile à l’ensemble de la filière
Le test effectué sur ces deux premiers territoires a permis de démontrer la faisabilité de la méthode d’analyse, facilement reproductible sur d’autres territoires ou à des échelles géographiques plus fines que la commune, par exemple le quartier ou l’IRIS. Cette approche, à notre connaissance inédite, est de nature à intéresser l’ensemble de la filière.
Les collectivités locales, confrontées à de forts besoins en logements insatisfaits, sur l’ensemble des segments de marché (logements libres, abordables, sociaux et dédiés à certaines cibles spécifiques comme les étudiants, les jeunes actifs, ou les seniors). Soumises à la rareté foncière et soucieuses de préserver des espaces de respiration dans la ville, elles verront dans ces opportunités de réelles possibilités de développement d’une offre nouvelle, dense et moins carbonée, en évitant l’émergence de friches plus difficiles à résorber par la suite.
Les opérateurs immobiliers y trouveront une ressource certes moins malléable qu’un foncier nu ou à démolir, mais qui présente l’avantage majeur de préexister dans l’environnement urbain, ce qui diminue les risques de recours et oppositions locales, mais aussi facilite la conformité avec la réglementation ZAN et l’impératif de décarbonation de la construction (réemploi).
Les propriétaires des actifs immobiliers tertiaires en perte de valeur pourront juger du potentiel de transformation de leurs biens au vu du marché résidentiel dans l’environnement immédiat de ces derniers.
La transformation de bureaux en logements n’est encore qu’un segment émergent de la promotion immobilière, regardée malgré sa complexité, par de nombreux acteurs. S’il est bien clair qu’elle n’est pas indiquée partout, elle prend tout son sens là où les surfaces de bureaux sont excédentaires et l’offre de logements pénurique. On estime actuellement à quelques milliers d’unités par an la production de logements issue de ce changement d’usage. Nul doute qu’un meilleur repérage des opportunités pourra gonfler ce volume, avec pour heureuses conséquences d’éviter la formation de friches et l’artificialisation de sols, et de limiter la consommation de ressources carbonées.
Vous pouvez retrouver l’étude complète en cliquant sur ce lien.
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