Dans un contexte de crise du logement, où la limitation de l’extension des villes et la densification urbaine devient une nécessité, la surélévation de bâtiments s’impose comme une solution clé. En exploitant le foncier aérien pour créer des logements sans artificialiser les sols, la surélévation permet aussi de faciliter le financement de la rénovation globale des bâtiments.
Pionnier dans ce domaine, Upfactor développe des outils innovants pour identifier et exploiter les potentiels de surélévation. Grâce à l’utilisation de données géographiques ouvertes et une forte expertise en géomatique, l’entreprise transforme une problématique complexe en opportunité pour développer les villes en prenant en compte les enjeux environnementaux et sociétaux.
Une méthodologie innovante pour l’analyse massive de données géographiques
Upfactor manipule des géodatas pour détecter, à grande échelle, les opportunités de surélévation. Son approche repose sur une automatisation des analyses, permettant d’identifier les immeubles éligibles à l’échelle d’un quartier, d’une commune ou même d’une métropole.
La première étape consiste à extraire les règles d’urbanisme locales issues des Plans Locaux d’Urbanisme, des cartes communales et autres servitudes venant contraindre la hauteur des constructions. Ces informations combinées aux limites cadastrales des unités foncières (parcelles contigües regroupées par propriétaire, données produites par le CEREMA) sont traduites en gabarits 3D constructibles maximums.
Ensuite, Upfactor s’intéresse à la reconstitution de l’existant à partir de modèles 3D simplifiés des bâtiments, LOD 1 ou 2, issus de maquettes numériques de villes au format CityGML ou de données LiDAR HD de l’IGN, en extrayant les hauteurs de façades et de faitages, par volumes homogènes au sein de chaque emprise de bâtiments.
Enfin, en croisant les gabarits modélisés avec les données de hauteurs de l’existant, Upfactor révèle les volumes restants exploitables pour la surélévation. Cette chaine de traitement automatisée avec des outils SIG (système d’information géographique), permet de visualiser à grande échelle les potentiels réglementaires maximum de surélévation sans approche architecturale ou structurelle.
L’exploitation des données bâtimentaires ouvertes pour choisir les meilleures opportunités
Au-delà de la simple identification des volumes constructibles, Upfactor enrichit ses études en intégrant une multitude de données géoréférencées, qu’elles soient morphologiques, économiques ou environnementales. Cette approche globale permet de qualifier et de sélectionner selon divers critères les opportunités de surélever les plus pertinentes pour créer du logement.
Upfactor analyse des caractéristiques morphologiques des bâtiments tels que la forme et la pente des toits, la surface d’emprise au sol ou encore la mitoyenneté ; agrège par bâtiment les informations de la Base de Données Nationale des Bâtiments (bdnb.io) qui regroupe des informations variées, allant des usages, à une étiquette de performance énergétique, date de construction, des données du Registre National des Copropriétés, …
Ces informations, croisées avec les données socio-environnementales des quartiers (aménités, densité de population – chiffes INSEE, prix au m² d’après les données de valeurs foncières DVF), permettent d’orienter les choix vers les bâtiments les mieux adaptés à une surélévation et qui s’intègrent le mieux dans l’environnement existant.
En mobilisant également des données issues de plateformes Realdata for Real Estate, Upfactor pourrait affiner la connaissance des bâtiments avec potentiel de surélévation en intégrant notamment des éléments juridiques et économiques produits par La Place de l’Immobilier, ou d’autres types de données agrégées au sein de la Base IMOPE alimentée par URBS.
Figure 1: Visuels 2D et 3D issus d’une étude réalisée par Upfactor. Les informations de la BDNB viennent compléter les données morphologiques sur les bâtiments
L’intégration de l’intelligence artificielle aux outils d’Upfactor, pourrait ouvrir la voie à des solutions encore plus avancées, et des sources de données plus larges. Les modèles prédictifs et génératifs pourraient automatiser davantage les études, et suggérer des ajustements aux règles d’urbanisme pour mieux répondre aux besoins des villes, tout en respectant les contraintes locales.
Vers une urbanisation optimisée grâce à l’intelligence artificielle
Ces technologies pourraient surveiller les modifications apportées aux documents d’urbanisme ou les évolutions de la morphologie des bâtiments afin de mettre à jour automatiquement les potentiels de surélévation et proposer des scénarios prédictifs d’aménagement urbain, prenant en compte non seulement les contraintes de l’existant, mais aussi les hypothèses de développement à moyen et long terme.
Avec sa méthodologie innovante et l’exploitation avancée des données géographiques ouvertes sur les bâtiments, Upfactor apporte une vision nouvelle de la manière de développer les villes de demain, en révélant le foncier aérien et en favorisant la réalisation de logements en surélévation s’intégrant idéalement dans leur environnement.
A propos d’Upfactor
Upfactor est une entreprise spécialisée dans la surélévation des bâtiments existants qui regroupe au sein d’une équipe pluridisciplinaire : architectes, ingénieurs, urbanistes, géomaticiens, experts immobiliers… Créée en 2017, elle s’appuie sur des solutions technologiques innovantes et des bases de données géospatiales et réglementaires pour identifier, analyser et exploiter le potentiel de surélévation dans des zones urbaines denses.
L’entreprise accompagne ses clients – copropriétaires, bailleurs sociaux et acteurs institutionnels – dans toutes les étapes, du diagnostic initial à la mise en œuvre des projets de surélévation. Upfactor offre ainsi des solutions durables pour créer de nouveaux logements et moderniser le parc immobilier existant, tout en évitant l’artificialisation des sols.
